Kiracılı Ev Satın Almak: Türk Borçlar Kanunu ve Yeni Malik Hakları Rehberi

Gayrimenkul yatırımı yapmak, özellikle genel sektör dinamikleri göz önüne alındığında, ciddi bir finansal karar ve hukuki bilgi gerektiren bir süreçtir. Yatırımcıların en sık karşılaştığı ve kafa karışıklığı yaşadığı konuların başında ise "içinde kiracı olan bir evin satın alınması" gelmektedir. Birçok yatırımcı, tapu devri gerçekleştiği anda kiracıyı hemen çıkarabileceğini veya kira sözleşmesinin otomatik olarak feshedildiğini düşünse de, Türk Borçlar Kanunu bu konuda çok net ve belirli prosedürler öngörmektedir. Resibu TV kaynaklarından derlediğimiz bu yazımızda, kiracılı ev satın alırken dikkat etmeniz gereken hukuki süreçleri ve izlemeniz gereken stratejik adımları detaylandırdık.

1. Mevcut Kira Sözleşmesinin Akıbeti: "Yeni Malik" Sıfatı

Kiracılı bir mülk satın almayı düşünenlerin aklındaki temel soru genellikle "Kiracılı ev satın alınır mı?" olmaktadır. Mevzuatımıza göre kiracılı bir mülkün satışına dair herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır. Ancak burada asıl mesele, satış işlemi sonrasında kiracının durumunun ne olacağıdır.

Yaygın kanının aksine, bir konut el değiştirdiğinde mevcut kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Türk Borçlar Kanunu gereğince, tapu devri yapıldığı andan itibaren evi satın alan kişi, yani "yeni malik", mevcut kira sözleşmesinin bir tarafı haline gelir. Bu durum, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılan sözleşmenin tüm şartlarıyla birlikte yeni ev sahibini de bağladığı anlamına gelir. Dolayısıyla, evi satın aldığınızda kiracıyı "sözleşmemiz yok" diyerek çıkarma hakkına sahip olmazsınız; kanun sizi doğrudan o sözleşmenin tarafı olarak kabul eder.

Bu süreçte hukuki destek almak veya alanında uzman bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmak, olası mağduriyetlerin önüne geçebilir. Bu noktada meslek ve profesyonel çalışan profillerinden destek alarak sürecinizi daha güvenli yönetebilirsiniz.

2. Tapu Kayıtlarındaki Kritik Detay: Kira Şerhi

Satın alma kararından önce mutlaka kontrol edilmesi gereken bir diğer husus, tapu kütüğünde bir "kira şerhi" olup olmadığıdır. Eğer tapuda kira sözleşmesine dair bir şerh varsa, yeni malik bu şerh süresi boyunca kiracının hakkını gözetmek zorundadır. Kaynaklara göre bu süre en fazla 10 yıl olarak kabul edilmekte olup, şerh hükümleri bitene kadar kira sözleşmesi aynı şartlarda devam eder. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce tapu incelemesi yapmak hayati önem taşır.

3. Tahliye Süreci ve Kritik Süreler: 1 Ay ve 6 Ay Kuralı

Eğer tapuda bir kira şerhi yoksa ve siz mülkü satın aldıktan sonra kiracıyı tahliye etmek istiyorsanız, kanunun öngördüğü katı takvime uymak zorundasınız. Türk Borçlar Kanunu, yeni malike kiracıyı çıkarma hakkı tanır ancak bunu belirli şartlara bağlar.

Tapu devrinden sonraki süreç şu şekilde işlemelidir: Yeni ev sahibi, tapuyu üzerine aldığı tarihten itibaren en geç bir ay içinde kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname, sadece mülkün el değiştirdiğini bildirmekle kalmamalı, aynı zamanda yeni malikin 6 ay sonra mülkün tahliyesini talep ettiğini de açıkça belirtmelidir.

Bu bir aylık süre hak düşürücü bir süredir. Eğer evi satın aldıktan sonraki bir ay içinde bu ihtarnameyi göndermezseniz, mevcut kira sözleşmesini kendi şartları dahilinde kabul etmiş sayılırsınız. Bu durumda, sözleşme süresinin bitimini beklemek zorunda kalırsınız ve erken tahliye hakkınızı kaybedersiniz.

İhtarname süresinde gönderildiyse, hemen ertesi gün tahliye davası açılamaz. Kanun, kiracıya taşınması için bir süre tanır. Tahliye davası, ihtarnamenin tebliğinden ve 6 aylık sürenin dolmasından sonra açılabilir. Yani, mecburen bir 6 ay bekleme süresi söz konusudur.

Gayrimenkul piyasasındaki yasal düzenlemeler ve güncel haber, duyuru ve açıklama metinlerini takip etmek, bu tür süreleri kaçırmamanız adına önemlidir.

4. Diğer Tahliye Sebepleri ve İstisnalar

Mülkü satın aldıktan sonra 6 aylık bekleme süresi genel kural olsa da, bazı özel durumlarda kiracının daha erken tahliyesi söz konusu olabilir. Kaynaklarda belirtildiği üzere; kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara ciddi rahatsızlık vermesi veya kiralanan mülke önemli ölçüde zarar vermesi gibi durumlarda, 6 aylık süre beklenmeksizin, bu gerekçelere dayalı olarak hukuki süreç başlatılabilir. Bu tür durumlar, yeni malikin mülkiyet hakkını koruyan önemli istisnalardır.

5. En Sağlıklı Yöntem: Satın Almadan Önce Anlaşma

Hukuki süreçlerin uzunluğu ve maliyeti göz önüne alındığında, en pratik çözüm yolu satın alma işleminden önce kiracı ile iletişim kurmaktır. Satın alma işlemi gerçekleşmeden önce, yeni malik olacak kişi ile kiracı arasında bir anlaşma yapılabilir.

Kiracı ile masaya oturup kira sözleşmesinin feshedilmesi, yeni şartlarla yeni bir sözleşme yapılması veya tahliye tarihine ilişkin kesin bir taahhüt alınması, süreci her iki taraf için de kolaylaştırır. Kiracının karşılıklı anlaşmaya yanaşması, yeni mülk sahibinin işini büyük ölçüde kolaylaştıracak ve dava süreçleriyle uğraşmasını engelleyecektir.

Sonuç: Bilgi ve Tedbir Yatırımınızı Korur

Kiracılı bir ev satın almak, doğru yönetildiğinde karlı bir yatırım olabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun yeni malike yüklediği sorumlulukları ve tanıdığı hakları bilmemek, süreci bir kabusa dönüştürebilir. Özellikle ihtarname çekilmesi gereken 1 aylık süreye dikkat etmek ve tapu şerhlerini kontrol etmek, yatırımcının öncelikli ödevi olmalıdır.

Gayrimenkul hukuku ve mülk yönetimi konusunda daha derinlemesine bilgi sahibi olmak isterseniz, sektörel eğitim fırsatlarını değerlendirebilirsiniz. Unutmayın, bilgiye dayalı yapılan her yatırım, geleceğe atılmış güvenli bir adımdır. Eğer siz de bu alanda kariyer yapmayı düşünüyorsanız iş ilanı ve kariyer sayfalarını inceleyebilir veya firmanız için nitelikli personel arayışlarınızda profesyonel platformlardan yararlanabilirsiniz.

Ayrıca inşaat ve gayrimenkul projelerinizde ihtiyaç duyduğunuz malzemeler için tedarik süreçlerinizi dijital ortamda yönetmek, size zaman ve maliyet avantajı sağlayacaktır. Sektördeki diğer paydaşlarla tanışmak ve iş ağınızı genişletmek içinse sektör/firma adı ağlarına dahil olabilirsiniz.