İmar Planından Daha Az Katlı Binalar İçin Yasal Zorunlulukları Sizin İçin Derledik

İnşaat sektöründe arsa sahiplerinin veya yatırımcıların en sık sorduğu sorulardan biri, imar planında izin verilen kat sayısının tamamını kullanmak zorunda olup olmadıklarıdır. Özellikle bütçe kısıtlamaları, estetik tercihler veya daha az yoğunluklu bir yaşam alanı isteği gibi nedenlerle, 6 kat imar izni olan bir parsele 2 katlı bir yapı inşa etmek istenebilmektedir. Peki, bu durum yasal olarak mümkün müdür ve daha da önemlisi, "daha sağlam olsun" düşüncesiyle yapılan bazı statik tercihler aslında yapıyı depreme karşı güvensiz hale getirebilir mi? Bu konuyu hem İmar Mevzuatı hem de statik proje güvenliği açısından ele aldık.

İmar Mevzuatı Açısından Eksik Katlı Bina Yapımı

İmar planlarında bir parselin kaç katlı yapılaşmaya uygun olduğu açıkça belirtilir. Ancak mevzuat, vatandaşın bu hakkın tamamını kullanmasını zorunlu tutmaz. Örneğin, imar planında 6 kat izni olan bir yere, mülk sahibi isterse 2 katlı bir bina yapabilir. Ancak bu süreç, "istediğim gibi yaparım" serbestliğine sahip değildir; belirli kurallara ve idari onaylara tabidir.

Öncelikle, eksik katlı bina tasarlanırken dahi, parselin orijinal imar durumundaki bahçe mesafelerine (çekme mesafeleri) uyulması zorunludur. Eğer 6 katlı bir bina için arka bahçeden 4 metre çekilmesi gerekiyorsa, 2 katlı bina yapıldığında da bu 4 metre mesafe korunmalıdır. Bunun temel nedeni, sokak silüetinin, istikametin ve komşu parsellerle olan nizamın bozulmaması gerekliliğidir.

Mevzuatın sağladığı bazı avantajlar da mevcuttur. Eğer vatandaş projesini baştan 2 kata göre tanzim ederse, 6 katlı binada zorunlu olan asansör boşluğunu bırakmak zorunda kalmayabilir veya sığınak yönetmeliğindeki yükümlülüklerden muaf olabilir. Ancak tüm mekanik, elektrik ve statik projelerin fiilen yapılacak olan 2 kata göre hazırlanması esastır.

İdari Süreç ve Noter Onayı Şartı

Bu tür bir proje için sadece mimar veya mühendis onayı yeterli değildir; konunun muhatabı "İdare", yani belediye başkanlığıdır. Belediyenin, imar planında yüksek kat görünen bir yere düşük katlı ruhsat vermeyi uygun görmesi gerekir. Bu noktada belediye başkanları veya meclisleri takdir yetkisini kullanabilir.

En kritik prosedür ise mülk sahibinin vereceği taahhüttür. Vatandaş, 6 katlı yerine 2 katlı bina yapacağını beyan ettikten sonra, ileride "ben fikrimi değiştirdim, kat ilavesi yapmak istiyorum" diyemez. Bunun için noterden, ileride kat ilavesi talebinde bulunmayacağına dair resmi bir belge düzenletip belediyeye sunması gerekir. Bu belge ruhsat aşamasından önce verilmeli ve belediye tarafından kayıt altına alınmalıdır.

Sektördeki güncel gelişmeleri takip etmek ve bu tür mevzuat detaylarına hakim meslek ve profesyonel çalışan profillerine ulaşmak, projenizin doğru ilerlemesi için kritiktir.

Statik ve Deprem Güvenliği Açısından Büyük Yanılgı

Konunun en hayati boyutu ise statik hesaplamalardır. Halk arasında yaygın olan "Proje 6 kata göre çizilsin, biz 4 kat yapalım, temeller ve kolonlar daha güçlü olur" düşüncesi, mühendislik açısından son derece tehlikeli sonuçlar doğurabilir.

İnşaat Mühendisi Ahmet Çelikkollu’nun aktardığı bilgilere göre, 6 kata göre hesaplanmış bir projenin sadece 4 katının inşa edilmesi, yani "eksik katlı" bırakılması statik ve dinamik açıdan uygun değildir. Bunun teknik nedeni, betonarme kolonların taşıma kapasitesinin "normal kuvvet" (eksenel yük) ile olan ilişkisidir.

Bir kolonun moment kapasitesi (eğilmeye karşı direnci), üzerindeki normal kuvvete bağlıdır. Normal kuvvet arttıkça, kolonun moment taşıma kapasitesi de belli bir noktaya kadar artış gösterir (M-N Etkileşim Diyagramı). 6 katlı bir binada alt kat kolonları, üstteki 6 katın yükünü taşıyacak şekilde tasarlanır ve bu yüksek normal kuvvet sayesinde yüksek bir moment kapasitesine ulaşır.

Ancak siz projeyi 6 kat çizdirip sahada sadece 4 kat inşa ederseniz, kolonların üzerindeki normal kuvveti (ağırlığı) azaltmış olursunuz. Normal kuvvetin azalması, o kolonun moment kapasitesinin düşmesine neden olur. Yani kağıt üzerinde "çok güçlü" görünen o kolon, üzerindeki yük eksildiği için deprem anında gelen yatay yükleri (momenti) karşılayamayacak hale gelebilir.

"Daha Sağlam Olsun" Derken Güvenlikten Ödün Vermeyin

Mühendislik hesaplarında "emniyette kalmak" adına yapılan bu tür varsayımlar yanıltıcıdır. 9 katlı bir bina yapılacaksa proje 9 katlı, 3 katlı yapılacaksa proje 3 katlı olmalıdır. Proje ile sahadaki imalatın birebir uyumlu olması, statik hesapların doğruluğu için şarttır. Normal kuvvet eksikliğinden kaynaklanan kapasite düşüşleri, binanın deprem performansını olumsuz etkiler.

Eğer inşaat sektöründe bu tür teknik konularda desteğe ihtiyacınız varsa veya projeniz için doğru tedarikçileri arıyorsanız, genel sektör ağımız üzerinden veya tedarik sayfalarımızdan ilgili firmalara ulaşabilirsiniz. Ayrıca, projenizin mevzuata uygunluğunu denetleyecek uzmanlar için iş ilanı ve kariyer bölümümüzden nitelikli personel arayışınızı gerçekleştirebilirsiniz.

Sonuç olarak; eksik katlı bina yapmak yasal olarak mümkün olsa da, bunun "sonradan tamamlarım" mantığıyla veya "büyük projeyle küçük bina yapayım" düşüncesiyle gerçekleştirilmesi teknik bir hatadır. Yapılacak kat sayısı ne ise, statik proje de ona göre hazırlanmalıdır.

Yazar: Ahmet Çelikkollu

-----------------------------------------------------

İlginizi Çekebilir:

• İnşaat Sektöründe Kariyer Fırsatları ve Eğitimler

• Güncel Sektörel Haberler ve Duyurular

• İnşaat Projelerinde Personel İstihdamı

• Sektörel Networking ve İş Birlikleri