Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişti: Asansör, Emsal ve Ofis-Konut Dönüşümünde Yeni Kurallar

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik", 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. . Yeni düzenlemeler, yapıların ruhsatlandırma süreçlerinden, emsal hesaplarına, mevcut yapılardaki tadilatlardan asansör zorunluluklarına kadar çok geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Kuralların detaylandırılmasıyla birlikte gayrimenkul sektörü için hem yeni fırsatlar hem de dikkat edilmesi gereken katı teknik standartlar devreye girmiştir.

Asansör Zorunluluğu ve Bodrum Kat Hesaplamaları Yeni yönetmelikte en çok dikkat çeken konulardan biri asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenme yöntemidir. Önceki uygulamalarda ortak alan niteliğindeki kullanımları olan katlarla birlikte 4 katlı binalarda asansör zorunlu kılınmaktaydı. Yapılan değişiklikle birlikte; tek bağımsız bölümlü konutlar (müstakil evler) hariç olmak üzere, kat adedi 3 olan binalarda asansör yerinin bırakılması zorunlu hale getirilmiş, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansör tesisi kesin bir zorunluluk olmuştur.

Bu hesaplamada kritik olan yenilik, bodrum katların durumudur. Isı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, jeneratör odası gibi sadece teknik hacimlerden oluşan bodrum katlar kat sayısına dâhil edilmezken; iskân edilen, bağımsız bölüm barındıran, ortak alanı veya eklentisi bulunan bodrum katlar bu hesaba dâhil edilmektedir. Asansör zorunluluğu bulunan yapılarda asansörün bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet vermesi zorunludur; ancak bağımsız bölüm, iskân edilen alan veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansör indirme zorunluluğu kaldırılmıştır.

Ayrıca, yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce inşa edilmiş, bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar için de büyük bir kolaylık getirilmiştir. Taşıyıcı sistemle ilgili tedbirlerin alınması, gerekli projelerin hazırlanması, fenni mesuliyet taahhütnamelerinin verilmesi ve idarenin izni kaydıyla, bu binaların içine sonradan asansör veya erişilebilirlik standartlarına uygun engelli kaldırma/iletme platformu yapılabilmesinin önü açılmıştır.

Emsal (KAKS) ve Taban Alanı (TAKS) Hesaplarında Netlik Emsal harici alanların kapsamı genişletilmiş ve tereddüt yaratan tanımlar netleştirilmiştir. Yönetmeliğe ilk kez "süs havuzu" tanımı eklenmiştir. Süs havuzu; suyun farklı formlarda hareketlendirilmesiyle oluşturulan, tamamen görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapıyla bütünlük arz eden ve yüzme amacıyla kesinlikle kullanılmayan havuzlar olarak tanımlanmıştır.

Yeni kurala göre; bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğindeki pergola ve süs havuzları ile açık havuzların, bahçe alanının %20’sini geçmeyen kısımları taban alanına ve emsal hesabına dâhil edilmeyecektir. Benzer şekilde, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları ile baza üzerinde yer alan, gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan çatı/çakıl kaplı alanlar da emsal harici sayılmıştır.

Balkon kullanımlarında da önemli bir esneme yapılmıştır. Önceki yönetmelikte bağımsız bölüm net alanının %15’ine kadar olan açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar emsal harici iken, bu oran %20’ye çıkarılmıştır.

Ticari amaç içermeyen ve tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsamında kalan binalardaki çocuk oyun ve bakım alanları, mescitler, otoparklar ve son kat üzerindeki ortak alan niteliğindeki teras çatılar emsal hesabında tamamen ortak alan olarak değerlendirilecektir. TAKS (Taban Alanı Katsayısı) için ise, uygulama imar planında açıkça belirtilmeyen ayrık veya blok nizam alanlarda oran %40'ı geçemeyecektir. Ancak KAKS değeri bulunmayan parsellerde, yapı yaklaşma mesafelerine göre hesaplanan emsal sınırı içinde kalmak şartıyla TAKS en fazla %60 olarak uygulanabilecektir.

Ofis-Konut Dönüşümü ve Ruhsat Yenileme İşlemleri Piyasadaki konut ihtiyacına yanıt vermek amacıyla "Ofis/Büro" yapılarına konuta dönüşüm hakkı tanınmıştır. Uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı alarak inşasına başlanmış veya yapı kullanma izni (iskân) alınmış olan binalarda, parselin tamamındaki konut kullanım oranı %60’ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliği (tadilat ruhsatı) yapılabilecektir. Bu haktan faydalanmak isteyenlerin, maddenin yayımından itibaren 1 yıl içerisinde işlemlerini sonuçlandırması gerekmektedir.

Ruhsat (inşaat izni) yenileme kuralları da daha şeffaf hale getirilmiştir. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış ancak ruhsatı hükümsüz hale gelmiş yapılar yeniden ruhsatlandırılırken; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile çevre ve enerji verimliliği konularında tamamen güncel mevzuat kurallarına uymak zorundadır. Diğer mimari hususlarda ise ilk ruhsat tarihindeki yönetmelik geçerli sayılacaktır. Eğer yapı ruhsatı alınmış ancak 2 yıl içinde inşaata hiç başlanmamışsa, yeniden ruhsat düzenlenirken tamamen yürürlükteki güncel plan ve mevzuat kuralları uygulanacaktır. Buna ek olarak, salgın hastalık veya olağanüstü durumlarda resmi makamlarca ilan edilen sokağa çıkma kısıtlaması günleri, talep edilmesi halinde ruhsat veya inşaata başlama süresine doğrudan ilave edilebilecektir.

Dahili Bağlantılar İlginizi çekebilir: Bu ve benzeri teknik mevzuat güncellemelerinin piyasaya etkilerini incelemek için www.resibu.com/blog ve www.resibu.com/haber adreslerimizdeki güncel yazılarımıza göz atabilirsiniz.