Ocak 2026 Kira Artış Oranı ve Enflasyon Rakamları Açıklandı: Konut ve İş Yerlerinde Yeni Dönem

TÜİK tarafından açıklanan Aralık 2025 enflasyon verileriyle birlikte Ocak 2026 kira artış oranı %34,88 olarak netleşti. %25 sınırının kalkmasıyla birlikte konut ve iş yerlerinde yeni yasal zam tavanı ve hukuki süreçler mercek altında.

Enflasyon Verileri ve Kira Artış Oranı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2025 yılı Aralık ayı enflasyon verilerini kamuoyu ile paylaştı. Açıklanan verilere göre Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), 2025 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %0,89, bir önceki yılın aynı ayına göre ise %30,89 artış gösterdi. Ancak gayrimenkul piyasasını ve kiracıları en çok ilgilendiren veri, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı oldu. Ocak 2026 itibarıyla kira sözleşmesini yenileyecek olan mülk sahipleri ve kiracılar için yasal zam tavanı %34,88 olarak belirlendi.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artış oranları "bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını" geçememektedir. Geçtiğimiz yıllarda konut kiraları için uygulanan %25’lik sabit sınır uygulamasının 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermesiyle birlikte, hem konut hem de çatılı iş yeri kiralarında TÜFE ortalaması belirleyici tek kriter haline gelmiştir. Bu durum, sektör genelinde fiyatlamaların yeniden dengelenmesine yol açarken, mülk sahiplerinin yasal sınırlar dahilinde reel getiri arayışını sürdürdüğünü göstermektedir.

Açıklanan bu oran, tavan sınır olup; mülk sahibi ve kiracının karşılıklı anlaşarak bu oranın altında bir artış belirlemesi mümkündür. Ancak sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa dahi, yasal sınır olan %34,88’in üzerinde yapılan artışlar hukuken geçersiz sayılacaktır.

Memur ve Emekli Zammı da Netleşti

Enflasyon verileri sadece kira piyasasını değil, milyonlarca memur ve emeklinin gelirini de doğrudan etkiledi. Aralık ayı enflasyonu ile birlikte 6 aylık enflasyon farkı %12,19 olarak gerçekleşti. Toplu sözleşme zammının da eklenmesiyle memur ve memur emeklilerinin Ocak 2026 zammı %18,60 seviyesinde hesaplandı. SSK ve Bağ-Kur emeklileri ise %12,19 oranında zam alacak. Bu artışlar, vatandaşın alım gücünü ve kira ödeme kapasitesini etkileyen önemli bir parametre olarak dikkat çekmektedir.

Kira Hukukunda Kritik Süreçler: 5 Yıl ve 10 Yıl Kuralı

Kira artış oranlarının belirlenmesinin yanı sıra, uzun süreli kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu’nun getirdiği düzenlemeler de 2026 yılında önemini koruyor. Kira hukukunda uzmanlaşmış bir profesyonel çalışan veya avukattan destek almak, hak kayıplarının önüne geçmek için kritik önem taşıyor.

1. Beş Yılı Dolduran Kiracılar İçin Kira Tespit Davası: Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuşsa, mülk sahibi kira bedelinin emsal rayiçlere göre düşük kaldığı iddiasıyla "Kira Bedelinin Tespiti Davası" açabilir. Bu davada hakim, %34,88'lik TÜFE sınırıyla bağlı kalmaksızın; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesini gözeterek yeni kira bedelini belirler. Yargıtay içtihatlarına göre, bu davalarda "eski kiracı indirimi" (hakkaniyet indirimi) uygulanarak, piyasa rayicinden %10-20 oranında bir indirim yapılması esastır.

2. On Yıllık Uzama Süresi ve Tahliye (TBK 347): Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracılar için mülk sahibinin "herhangi bir gerekçe göstermeksizin" tahliye talep etme hakkı bulunmaktadır. Ancak bu hakkın kullanımı katı şekil şartlarına bağlanmıştır. Kanuna göre; on yıllık uzama süresinin bitimini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması şarttır. Örneğin, 1 yıllık bir sözleşme yapılmışsa, toplamda 12 yılın (1 yıl sözleşme + 10 yıl uzama + 1 yıl ihbar süresi) sonunda tahliye mümkündür.

Zorunlu Arabuluculuk Uygulaması Devam Ediyor

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmişti. 2026 yılında da bu uygulama devam etmektedir. Adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılan başvurularda, taraflar anlaşamazsa dava yoluna gidilebilmektedir. Anlaşma sağlanması durumunda ise düzenlenen tutanak mahkeme ilamı hükmündedir.

2026 yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre, kira tespiti ve tahliye gibi konularda arabuluculuk ücretleri, uyuşmazlığın niteliğine ve miktarına göre belirlenmektedir. Bu süreç, yargının iş yükünü hafifletmeyi ve taraflar arasında daha hızlı çözüm üretmeyi amaçlamaktadır.

Piyasa Beklentileri ve Sektörel Görünüm

Enflasyonun yıllık bazda %30,89 seviyesine gerilemesi, son 49 ayın en düşük seviyesi olarak kayıtlara geçerken, bu durum gayrimenkul piyasasında da bir dengelenme beklentisi oluşturuyor. Yüksek kira artışlarının yerini daha öngörülebilir bir artış rejimine bırakması, tedarik zincirinden inşaat maliyetlerine kadar geniş bir yelpazede istikrar arayışını destekliyor.

Gayrimenkul firmaları ve mülk yönetim şirketleri, değişen yasal mevzuatlar ve ekonomik veriler ışığında stratejilerini güncellemektedir. Özellikle kurumsal kiralama yapan firmalar, firma adı ve marka bilinirliklerini korumak adına yasal sınırlara tam uyum gösterme eğilimindedir.

Öte yandan, iş dünyasında da kira maliyetlerindeki artış, iş ilanı ve istihdam politikalarını dolaylı olarak etkileyebilmektedir. İşletmelerin sabit giderlerindeki artış, personel maaş zamları ve diğer operasyonel maliyetlerle birleştiğinde, 2026 yılı bütçelerinin titizlikle yönetilmesini zorunlu kılmaktadır.

Hukuki Destek ve Eğitim Önemli

Kira hukuku, sürekli güncellenen içtihatlar ve yasal düzenlemelerle dinamik bir yapıya sahiptir. Mülk sahipleri ve kiracıların haklarını koruyabilmesi için güncel haber ve mevzuat değişikliklerini takip etmeleri büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul profesyonellerinin de bu süreçte sektörel eğitim programlarına katılarak uzmanlıklarını güncellemeleri, danışmanlık kalitesini artıracaktır.

Özetle, Ocak 2026 dönemi kira artış oranı %34,88 olarak uygulanacaktır. Bu oran yasal üst sınır olup, üzerinde bir artış talep edilemez. Uyuşmazlık durumunda ise arabuluculuk şartı ve 5/10 yıllık süre kuralları belirleyici olmaya devam edecektir.

--------------------------------------------------------------------------------

İlginizi Çekebilir

• Kira Tespit Davalarında Bilirkişi Raporu ve Emsal Kira Bedelleri

• 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi Detayları

• İş Yeri Kiralarında Stopaj ve Vergi Uygulamaları