Yapı Denetimde Kriz Yönetimi: Sözleşme Feshi, İş Durdurma ve Yıl Sonu Seviye Tespit Süreçlerini Sizin İçin Derledik

İnşaat projeleri her zaman planlanan takvimde ilerlemeyebilir. Ekonomik sebepler, müteahhit-arsa sahibi anlaşmazlıkları veya teknik personel eksiklikleri nedeniyle şantiyeler durabilir, yapı denetim sözleşmeleri feshedilebilir. 4708 sayılı Kanun ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği, bu "kriz" anlarını yönetmek için net prosedürler belirlemiştir. Genel Sektör işleyişinde "işin yarım kalması" olarak bilinen bu süreçler, doğru yönetilmezse hem yapı denetim firmaları hem de yapı sahipleri için ciddi mali ve hukuki yükümlülükler doğurur. Bu yazımızda, sözleşme fesih nedenlerini, iş durdurma (yapı tatil) süreçlerini ve her yılın sonunda yapılması zorunlu olan seviye tespit işlemlerini ele alıyoruz.

Sözleşme Fesih Nedenleri ve 3 Ay Kuralı

Yapı denetim hizmet sözleşmesi, keyfi olarak feshedilemez; ancak Yönetmelikte belirtilen haklı nedenlerin varlığı halinde sonlandırılabilir. Mevzuata göre fesih nedenleri şunlardır:

• Sözleşme Hükümlerine Uymama: Tarafların sözleşme şartlarını ihlal etmesi.

• 3 Ay Kuralı: Yapı denetim hizmet sözleşmesi imzalandıktan sonra yapıya 3 ay süreyle başlanılmaması veya yapıya başlandıktan sonra inşasının herhangi bir nedenle en az 3 ay süreyle devam etmemesi.

• Mülkiyet Değişikliği: Yapının sahibinin değişmesi durumunda sözleşme feshedilmek zorundadır.

• Personel Eksikliği: Yapı denetim kuruluşunun o yapı için istihdam etmesi gereken denetim personelini en az bir ay süreyle eksik tutması.

Bu durumlardan biri gerçekleştiğinde, fesih işlemi noter ihbarnamesi ile karşı tarafa, ilgili idareye ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne bildirilir. Fesih gerekçesinin ihbarnamede açıkça belirtilmesi ve bu gerekçenin idarece uygun bulunması şarttır.

Fesih Sonrası Seviye Tespiti ve İş Durdurma

Fesih işlemi gerçekleştiğinde sahadaki en kritik işlem "Seviye Tespit Tutanağı"nın düzenlenmesidir. Yapı sahibi, yapı denetim kuruluşu ve yapı müteahhidi bir araya gelerek yapının o anki fiziki durumunu (yüzde kaç seviyesinde olduğunu) tutanak altına alır. Bu tutanak, yapı denetim firmasının alacağı hizmet bedelini ve sorumluluk sınırını belirler.

Fesih bildirimini alan ilgili idare (Belediye vb.), derhal şantiyeye giderek "Yapı Tatil Tutanağı" düzenler ve inşaatı mühürler,. Yeni bir yapı denetim kuruluşu görevlendirilip sözleşme imzalanana kadar inşaatın devamına kesinlikle izin verilmez. Eğer yapıda ruhsata aykırı bir imalat varsa, bu durum da tutanakla kayıt altına alınır ve "Teknik İnceleme Raporu" hazırlanarak İl Yapı Denetim Komisyonuna gönderilir.

Personel İstifası ve Şantiyenin Durması

Sadece firmanın değil, şantiyedeki kilit personelin ayrılması da işi durdurur. Özellikle Meslek ve Profesyonel çalışan grubundaki şantiye şefinin görevden ayrılması durumunda, yapı müteahhidi bu durumu en geç 3 iş günü içinde yapı denetim kuruluşuna bildirmelidir. Yeni bir şantiye şefi görevlendirilinceye kadar inşaai faaliyetler durdurulur. Aynı şekilde yapı denetim kuruluşunun denetçi mimar veya mühendislerinden biri ayrılırsa ve yerine yasal süre içinde (6 gün geçici, 30 gün kalıcı) atama yapılmazsa, idare yine inşaatı durdurur.

Yıl Sonu Seviye Tespiti: Mali Yıl Geçişi

İnşaatı bir takvim yılından diğerine sarkan işler için "Yıl Sonu Seviye Tespiti" yapılması zorunludur. Yönetmeliğe göre, her yılın sonu itibarı ile yapı denetim kuruluşu, yapı sahibi ve müteahhit ile birlikte yapının fiziki durumunu belirleyen seviye tespit tutanağı tanzim eder ve idareye verir.

Bu işlemin amacı, yeni yılda artacak olan birim maliyetler öncesinde, eski yılda yapılan imalatların hesabının kapatılmasıdır. Bir sonraki yıla devreden işlerin yapı denetim hizmet bedeli, uygulama yılının (yeni yılın) birim maliyeti ile değerlendirilir. Eğer yıl sonu itibarıyla hesap kesimi yapılmazsa, bir sonraki yıla ait ödemeler yapılamaz ve yapı denetim kuruluşunun önerisiyle inşaatın devamına izin verilmez. Bu süreçlerin takibi için Haber, Duyuru ve Açıklama kısımlarından Bakanlığın yayınladığı birim maliyet tebliğleri izlenmelidir.

Yarım Kalan İşin Devralınması

Feshedilen veya denetim firmasının belgesi iptal edilen bir işin, başka bir yapı denetim kuruluşu tarafından devralınması sürecinde sorumluluk paylaşımı önemlidir. Yeni görevlendirilen kuruluş, görevi üstlendiği tarihten önce yapılan bütün iş ve işlemlerin denetiminin mevzuata uygun olmasından, görevi bırakan kuruluş ile birlikte müteselsilen sorumludur. Bu nedenle, işi devralacak firmaların, mevcut yapıyı detaylıca inceleyip "Yapı Güvenliği Raporu" tanzim etmesi ve idareye onaylatması şarttır.

Bu tür riskli geçiş süreçlerinde görev alacak teknik personelin tecrübesi hayati önem taşır. Firmalar, Personel arayışlarında bu tür "devir iş" tecrübesine sahip mühendisleri tercih ederek risklerini minimize edebilirler. Ayrıca laboratuvar testlerinin tekrarlanması gerekebileceğinden, güvenilir Tedarik kanalları üzerinden laboratuvar hizmeti alınmalıdır.

Sonuç

Yapı denetim süreci, sadece inşaatın yapımını değil, duraklama ve fesih anlarını da disipline eden bir sistemdir. "İş durdu, sorumluluk bitti" anlayışı yanlıştır; resmi prosedürler tamamlanmadan sahadan çekilmek, firmaları ve personeli 15 yıllık yasal sorumlulukla baş başa bırakabilir.