Tapuda Dolandırıcılık Tarih Oluyor: Güvenli Ödeme Sistemi Zorunlu Hale Geliyor

Gayrimenkul alım satımında nakit taşıma riskini ve güven sorununu bitirecek olan Güvenli Ödeme Sistemi, 1 Mayıs itibarıyla zorunlu oluyor. İşte yeni dönemin merak edilen tüm detayları.

Gayrimenkul piyasasında uzun süredir beklenen ve alıcı ile satıcı arasındaki en büyük soru işareti olan "Parayı mı önce göndermeliyim, yoksa tapuyu mu önce devretmeliyim?" ikilemi, Ticaret Bakanlığı’nın yeni düzenlemesiyle son buluyor. Özellikle 2025 yılında rekor kıran gayrimenkul satış hacmi ve buna paralel artan fiyatlar, piyasada nakit akışının güvenliğini her zamankinden daha kritik bir hale getirmiş durumdadır. Bu bağlamda hazırlanan taslağa göre, araç alım satımlarında başarıyla uygulanan sistemin bir benzeri artık tapu dairelerinde de zorunlu hale getirilecek. Sektör temsilcileri ve vatandaşlar için büyük önem taşıyan bu haber, taşınmaz ticaretinde şeffaflık ve güvenlik adına atılmış dev bir adım olarak nitelendiriliyor.

Sistem Nasıl İşleyecek?

Yeni sistemin temel mantığı, mülkiyet hakkı ile satış bedelinin eş zamanlı olarak el değiştirmesine dayanmaktadır. Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan ve sektörün görüşüne sunulan yönetmelik taslağına göre, süreç tamamen elektronik bir ortamda yürütülecektir. İşletmelerin veya şahısların yapacağı taşınmaz satışlarında ödeme; nakit, havale veya EFT gibi yöntemlerle yapılacaksa, bu işlem bakanlıkça belirlenen elektronik sistem üzerinden gerçekleştirilecektir.

Bu sistem sayesinde, alıcı parayı güvenli bir havuza yatıracak, tapu devri gerçekleştiği anda ise sistem parayı satıcının hesabına aktaracaktır. Böylece "parayı verdim tapuyu alamadım" ya da "tapuyu verdim paramı alamadım" gibi dolandırıcılık, hırsızlık ve sahtecilik riskleri tamamen ortadan kaldırılacaktır. Eğer satış bedelinin bir kısmı banka kredisi veya tasarruf finansman şirketleri aracılığıyla karşılanıyorsa, kredi haricindeki kalan tutar için yine bu elektronik sistemin kullanılması zorunlu olacaktır.

Hizmet Bedeli ve Yürürlük Tarihi

Sistemin kullanımı karşılığında ödenecek hizmet bedeli konusu da taslakta yer almaktadır. Buna göre, elektronik sistemin kullanılmasına ilişkin hizmet bedeli, satıcıya aktarılacak olan satış bedelinden mahsup edilecektir. Mevcut durumda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Takasbank iş birliğiyle yürütülen "Taputakas" sisteminde 200 TL gibi cüzi bir ücret alınmaktadır. Yeni zorunlu sistemde de ücretin cüzi olması beklenmekle birlikte, kesin rakam sistem tam anlamıyla yürürlüğe girdiğinde netleşecektir.

Uygulamanın başlama tarihi olarak 1 Mayıs 2026 hedeflenmektedir. Ancak, teknik altyapının tam olarak oturması ve sektör paydaşlarının uyum sağlaması adına bu tarihin 3 aya kadar ertelenmesi de gündeme gelebilecek konular arasındadır.

Sektörün İhtiyacı ve Mevcut Riskler

2025 yılında Türkiye genelinde 3 milyon 332 bin 994 adet gibi rekor bir sayıda gayrimenkul satış işlemi gerçekleşmiştir. Bu devasa işlem hacmi ve yükselen gayrimenkul fiyatları, kayıt dışılığı artırdığı gibi, fiziksel olarak para taşıma riskini ve dolandırıcılık girişimlerini de beraberinde getirmiştir. Ticaret Bakanlığı’nın hazırladığı taslağın temel amacı da tam olarak bu riskleri minimize etmek ve para transferini güvenli bir zemine oturtmaktır.

Halihazırda "Taputakas" gibi uygulamalar veya bankaların sunduğu "Tapu Güvenilir Hesap" hizmetleri vatandaşların kullanımına açıktır. Ancak bu sistemlerin kullanımı şu an için ihtiyaridir ve zorunlu tutulmamaktadır. Yeni düzenleme ile birlikte, güvenli ödeme yöntemi bir tercih olmaktan çıkıp, tapu işlemlerinin ayrılmaz bir parçası haline gelecektir. Bu durum, meslek etiğine uygun çalışan emlak profesyonelleri için de iş süreçlerini kolaylaştırıcı bir etki yaratacaktır.

Uzman Görüşleri ve "Değer Barışı" Çağrısı

Sistemin güvenliği artıracağı konusunda hemfikir olan uzmanlar, kayıt dışılıkla mücadele konusunda ise bazı çekincelerini dile getirmektedir. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, sistemin sahte para ve güven sorunlarını çözeceğini, ancak satışların gerçek bedel üzerinden beyan edilmesi konusundaki alışkanlıkları değiştirmekte zorlanabileceğini belirtmektedir.

Özelmacıklı'ya göre, tapu harçlarının yüksekliği ve değer artış kazancı vergisi gibi mali yükler, vatandaşları ve satıcıları düşük rayiç bedel göstermeye itmektedir. Örneğin, 10 milyon TL değerindeki bir konut, vergisel kaygılarla resmiyette 5 milyon TL olarak gösterilip, kalan tutar elden ödenebilmektedir. Ödeme sistemi zorunlu hale gelse bile, tarafların sadece resmiyette görünen tutarı sistemden geçirip, kalanını yine kayıt dışı yollarla halletme eğiliminde olabileceği öngörülmektedir.

Bu noktada sektör temsilcileri, sadece güvenli ödeme sisteminin yeterli olmayacağını, bunun yanında bir "değer barışı" düzenlemesine ihtiyaç duyulduğunu vurgulamaktadır. Emlak vergisi rayiçlerindeki artışların değer artış kazancı vergisini tetiklediği bir ortamda, yetki belgeli emlak işletmelerinin sürece daha aktif dahil edilmesi ve hizmet bedellerinin gerçek tutarlar üzerinden şeffafça ödenmesi gerektiği savunulmaktadır.

Sektörel Dönüşüm ve İstihdam

Bu yeni düzenleme, gayrimenkul ofislerinin kurumsallaşması ve teknolojik altyapıya uyum sağlaması gerekliliğini de artıracaktır. Emlak işletmelerinin, yeni mevzuata hakim personel istihdam etmesi ve mevcut çalışanlarına bu konuda sektörel eğitim aldırması önem kazanacaktır. İşlemlerin dijitalleşmesi, sektördeki nitelikli iş gücü ihtiyacını da beraberinde getirecektir. Kurumsal firmalar, bu süreçleri yönetecek donanımlı adaylar için iş ilanı süreçlerini hızlandırabilir.

Sonuç olarak, 1 Mayıs'ta (veya olası bir erteleme ile takip eden aylarda) başlayacak olan bu yeni dönem, tapu dairelerindeki işleyişi kökten değiştirecektir. Artık çantalar dolusu parayla tapu dairesine gitme devri kapanırken, devletin de bu sistem üzerinden piyasayı daha şeffaf bir şekilde izleme imkanı doğacaktır. Ancak uzmanların da belirttiği gibi, sistemin tam anlamıyla amacına ulaşması ve kayıt dışılığı bitirmesi için vergisel düzenlemelerle desteklenmesi gerekmektedir.