2026 Konut Piyasası Rotası: Satışlarda İstikrar, Fiyatlarda Reel Kazanç Dönemi

Gayrimenkul piyasasının önde gelen isimlerinden Dr. Ahmet Büyükduman, 2025 yılındaki başarılı öngörülerinin ardından 2026 yılı için sektör genelini etkileyecek kapsamlı bir yol haritası çizdi. 2025 yılı için yaptığı "rekor kırar, 1.650.000 adede gidebilir" tahmini, yıl sonu gerçekleşmelerinin 1.6 milyonun üzerine çıkmasıyla doğrulandı. Benzer şekilde, fiyatlarda reel artışın yılın ikinci yarısında başlayacağı öngörüsü de Kasım ayı itibarıyla gerçekleşerek güvenilirliğini kanıtladı. İşte Büyükduman’ın analizleriyle 2026 beklentilerinin detayları:

Satışlarda İstikrar: Demografi Son Sözü Söylüyor

Büyükduman’a göre, "Konu konut piyasasıysa son sözü demografi söyler" ilkesi geçerliliğini koruyor. Faiz ve enflasyon fiyatları belirlerken, demografik yapı satış adetlerini domine ediyor. Bu çerçevede, 2026 yılının satış adetleri açısından 2025’in bir kopyası olması ve yaklaşık 1.6 milyon adet seviyesinde istikrarlı bir seyir izlemesi bekleniyor. Kamu tarafından büyük bir müdahale gelmediği sürece piyasa kendi örüntüsünü tekrarlayacak.

Konut Fiyatları: Reel Getiri Sahneye Dönüyor

Yatırımcılar için en kritik haber ise fiyat cephesinden geliyor. Aylık nominal fiyat artışlarının %2,5 seviyesinde devam etmesi beklenirken, yıllık enflasyonun düşüş eğilimine girmesiyle birlikte konut fiyatlarında yaklaşık %10 oranında bir reel getiri öngörülüyor. Bu durum, fiyatların aşırı hızlı artmasından değil, enflasyonun yavaşlamasından kaynaklanan bir kazanç dönemi olarak tanımlanıyor.

Finansmanda Yapısal Dönüşüm: Bankalar Çekiliyor, Tasarruf Finansman Yükseliyor

2026’da kredi piyasasında "cesur bir öngörü" dikkat çekiyor. Bankaların ipotekli satışlar içindeki payının makro ihtiyati tedbirler nedeniyle %5 civarında sınırlı kalması bekleniyor. Buna karşılık, halk arasında "Evim" sistemi olarak bilinen Tasarruf Finansman Şirketleri'nin pazar payını ciddi oranda artıracağı tahmin ediliyor. 2025’te %25 seviyesinde olan bu şirketlerin payının, 2026 sonunda bankaları geçerek %70 seviyesine ulaşması ve finansman yapısında tarihi bir yer değişikliği yaşanması öngörülüyor.

Kiralarda Üç Farklı Senaryo

Kira piyasasında 2026 yılında üç farklı dinamik işleyecek:

1. İlan Kiraları: Arzın artması ve göçmen talebinin azalmasıyla reel olarak düşüş göstermesi bekleniyor.

2. Gerçek Kira (TÜİK): Enflasyon sepetindeki ortalama kiranın artış hızı yavaşlamaya devam edecek.

3. Sözleşme Kiraları: Mevcut kiracılar için yasal zam tavanı (12 aylık TÜFE ortalaması), yıllık manşet enflasyonun yaklaşık 5 puan üzerinde kalacak. Bu durum, "ev sahiplerine bir refah transferi" anlamına geliyor ve mülk sahiplerini enflasyona karşı koruyor.

Diğer Varlıklar ve Sermayenin Rotası

Yüksek faiz baskısı nedeniyle arsa ve ticari mülklerde 2026 yılında anlamlı bir toparlanma beklenmiyor; sermaye boş duran arsa yerine faiz getirisini tercih edebilir. Ayrıca, yurt içindeki vergi tartışmaları ve arzın esnek olmaması nedeniyle vergi yükünün satıcı üzerinde kalması bekleniyor.

Dikkat çekici bir diğer veri ise "Gayrimenkulde Cari Açık" başlığı altında sunuluyor. Türklerin yurt dışından 2.5 milyar dolarlık alım yapmasına karşın, yabancıların Türkiye’den sadece 2.3 milyar dolarlık alım yapmasıyla oluşan sermaye çıkışının 2026’da artarak devam etmesi öngörülüyor.

Özetle 2026; satışlarda istikrarın, fiyatlarda pozitif reel getirinin ve finansman modellerinde köklü bir değişimin yılı olacak