Emlakta Yeni Dönem Başlıyor: 1 Şubat İtibarıyla Satılık Konut İlanlarında EİDS ve e-Devlet Onayı Zorunlu

Türkiye gayrimenkul piyasasında şeffaflığı sağlamak ve tüketicileri korumak adına atılan en büyük adımlardan biri olan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), kapsamını genişletiyor. Ticaret Bakanlığı tarafından yapılan düzenlemeler doğrultusunda, daha önce kiralık mülkler için başlatılan zorunluluk, 1 Şubat 2026 tarihi itibarıyla satılık konut ilanlarını da kapsayacak şekilde hayata geçiyor,. Bu tarih itibarıyla, e-Devlet üzerinden yetki doğrulaması yapılmamış hiçbir satılık konut ilanı, ilan platformlarında yayımlanamayacak.

EİDS Nedir ve Neden Önemli?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), ilan platformlarında yer alan taşınmaz ilanlarının mülkiyet bilgilerinin doğruluğunu kontrol eden ve sadece yetkili kişilerin ilan girmesine olanak tanıyan bir dijital altyapıdır. Sistemin temel amacı; gayrimenkul sektörü genelinde yaşanan bilgi kirliliğini ortadan kaldırmak, sahte ilanlarla yapılan fiyat manipülasyonlarını engellemek ve özellikle kapora dolandırıcılığının önüne geçmektir,.

Yeni dönemde, ilanı veren kişinin o taşınmazı satmaya yetkili olup olmadığı elektronik ortamda doğrulanacaktır. Böylece ilan sitelerinde sadece taşınmazın gerçek sahibi, sahibinin birinci ve ikinci derece kan hısımları veya mülk sahibi tarafından resmi olarak yetkilendirilmiş emlak profesyonelleri ilan yayınlayabilecektir.

Adım Adım Yetkilendirme Süreci Nasıl İşleyecek?

Mülk sahiplerinin gayrimenkullerini satmak için emlak işletmelerini yetkilendirmesi süreci tamamen e-Devlet üzerinden yürütülecektir. Süreç şu adımları izlemektedir:

1. e-Devlet Girişi: Taşınmaz sahibi, e-Devlet kapısına giriş yaparak "EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri" hizmetini aratmalıdır.

2. Taşınmaz Seçimi: Açılan ekranda kişinin üzerine kayıtlı taşınmazlar listelenir. Yetki verilmek istenen konut veya arsa seçilerek "Devam Et" butonuna basılır.

3. Emlak İşletmesinin Belirlenmesi: Mülk sahibi, çalışacağı emlak ofisinin "Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Numarası"nı sisteme girer. Bu numara, ilgili emlak firmaları tarafından mülk sahibine iletilmelidir.

4. Süre Belirleme: Yetkilendirme süresi en az 3 ay olacak şekilde belirlenir ve onaylanır.

Bu işlem sonucunda emlak işletmesi, aldığı yetkiyle ilan platformlarında "doğrulanmış ilan" etiketiyle yayın yapabilecektir. Vatandaşlar, mülklerini satarken çalıştıkları danışmanların yetkinliğini sorgulamalı ve profesyonel hizmet almalıdır.

Emlak İşletmeleri ve İlan Siteleri İçin Yeni Kurallar

Düzenleme sadece mülk sahiplerini değil, ilan sitelerini ve emlak ofislerini de doğrudan bağlamaktadır. İlan platformları, tapu kayıtlarıyla entegre çalışacak ve yetki doğrulaması olmayan ilanları teknik olarak yayına alamayacaktır. Bu durum, yetki belgesi olmayan ve "ayakçı" tabir edilen kayıt dışı emlakçıların sistemden elenmesini sağlayacaktır.

Bakanlık tarafından yayımlanan resmi duyurular ve genelgeler, bu kurallara uymayan işletmelere ağır idari para cezaları uygulanacağını göstermektedir. Nitekim Ticaret Bakanlığı, haksız fiyat artışına neden olan ve manipülatif ilan giren emlak işletmelerine bugüne kadar 173,3 milyon TL idari para cezası uygulamıştır. Bu nedenle sektörde faaliyet gösteren tüm işletmelerin EİDS entegrasyonlarını tamamlamaları ve sektörel eğitim süreçlerini güncellemeleri hayati önem taşımaktadır.

Kapsam ve İstisnalar

Uygulama kademeli olarak genişletilmiştir. 1 Ocak 2025'te kiralık ilanlar, 7 Nisan 2025'te satılık iş yeri ilanları sisteme dahil edilmişti. 1 Şubat 2026 itibarıyla ise satılık konutlar dahil tüm satılık taşınmazlar kapsama alınmaktadır,.

Ancak bazı istisnai durumlar mevcuttur:

• Hısımlık Bağı: Taşınmaz sahibinin eşi, çocukları (birinci derece) veya kardeşleri, torunları (ikinci derece) yetki belgesi aramaksızın ilan verebilirler. Ancak bu kişiler, mülk sahibi adına bir emlak işletmesini yetkilendiremezler.

• Tapusuz Taşınmazlar: Henüz kat irtifakı kurulmamış projeler veya tapusu olmayan gecekondular için sistemde "Tapum Yok" seçeneği işaretlenerek ilan girişi yapılabilir, ancak bu ilanlar Bakanlıkça sıkı takibe alınacaktır,.

• Yabancı Mülk Sahipleri: e-Devlet erişimi olmayan yabancı mülk sahipleri için de özel işaretleme alanları mevcuttur.

Sektöre Etkileri: Fiyat Balonları Sönüyor

Sektör temsilcileri, EİDS uygulamasının piyasadaki köpük fiyatları eriteceğini öngörmektedir. Sahte ve mükerrer ilanların kalkmasıyla, piyasada oluşan yapay fiyat algısı kırılacak ve gerçek arz-talep dengesi kurulacaktır. Ankara merkezli Gayrimenkul PR yetkilileri, otomotiv sektöründe benzer bir uygulamanın fiyat balonunu patlattığını, aynı etkinin konut piyasasında da yaşanacağını belirtmektedir.

Bu dönüşüm sürecinde, emlak ofislerinin yetki belgelerini tamamlamaları ve dijitalleşme süreçlerine uyum sağlamaları gerekmektedir. Nitelikli personel istihdamı için personel arayışlarında bulunan firmalar, artık EİDS sistemine hakim adayları tercih etmektedir. Aynı şekilde sektöre girmek isteyen adaylar için iş ilanı ve kariyer fırsatları, bu yeni sistemin getirdiği profesyonellik şartlarına göre şekillenmektedir.

Sonuç: Güvenli Ticaret Dönemi

1 Şubat 2026, Türkiye emlak sektörü için bir milat niteliğindedir. Artık "ilan kirliliği" ve "yetkisiz emlakçılık" tarihe karışırken, hem alıcılar hem de satıcılar için çok daha güvenli bir ticaret ortamı oluşacaktır. Eğer mülkünüzü satmayı planlıyorsanız, e-Devlet şifrenizi hazırlamayı ve yetki belgesi olan profesyonel bir danışmanla çalışmayı ihmal etmeyin. Sektördeki ihtiyaçlarınız ve güvenilir iş ortakları için tedarik süreçlerinizi profesyonel platformlar üzerinden yürütmek, yeni dönemde hata yapmanızı önleyecektir.

Sahte ilanların bittiği, gerçek fiyatların konuşulduğu bu yeni dönem, gayrimenkulün itibarını yeniden kazandıracaktır.